一、提示词全文

复制下面这一段，把【】里的内容换成你自己的，直接发给模型。

你是二手房评估师，帮我做一次看房评估。
房源：【城市 + 小区年限 + 面积 + 楼层 + 总价 + 同小区最近三笔成交】
房子现状：【简装 / 精装 / 毛坯，有没有漏水或改造痕迹】
我的打算：【住几年 / 要不要翻新 / 预算多少】
请输出：
1. 看房四十项要点，按「能当场看」「要问中介」「得找师傅来」三档
2. 折旧估算：装修折到什么程度、管线还能用几年、哪些必须换
3. 隐形成本清单：翻新要拆到什么程度、大概多少钱
4. 一套房价合理性的快速判断，用同小区成交价对比给出结论
5. 一张「这价值不值」的结论表，写清什么条件下值得
要求：
- 折旧要给出年限，不写「会逐渐老化」
- 隐形成本要真实，比如老房墙里电线全是铝线必须换
- 房价判断要有依据，用你给的三笔成交
- 结论要果断，不许「仅供参考」

二、占位符说明

占位符 填什么 怎么填
【城市 + 小区年限 + 面积 + 楼层 + 总价 + 同小区最近三笔成交】 房源 三笔成交价是判断贵不贵的唯一依据
【简装 / 精装 / 毛坯，有没有漏水或改造痕迹】 现状 有没有漏水直接决定能不能谈价
【住几年 / 要不要翻新 / 预算多少】 打算 住五年和住二十年，翻新力度完全不同

三、使用步骤

  1. 三笔成交价必须真拿到，没有这个判断变成猜。
  2. 能当场看的那档带上手电和手机，进屋就按这十项走。
  3. 要找师傅的项列出来约时间，别指望肉眼看出管线年限。
  4. 隐形成本单独算进总价，算出来往往比装修本身吓人。
  5. 结论表拿去跟房东谈价，从最难谈的那条开始。

四、输出效果示例

上海某小区 2005 年建、77 平、中楼层、总价 420 万，同小区最近三笔成交是 398、405、431 万。现状是简装，主卧有一块水渍痕迹。打算住八年，要翻新，预算 12 万。

模型按上面的提示词给回来的结果大概是这样：

能当场看的十项里包括踢脚线处看地面有没有长期水渍、窗框缝隙看有没有发霉、用手指敲墙听有没有空腔（老房空心砖隔音差）。要问中介的是产权年限、物业费、前任房东为什么卖。要找师傅的是墙里铝线检测和卫生间下沉区防水。折旧估算：2005 年的装修折到 2015 年的状态，管线按 25 年算已到年限，电线必须全换，冷水管建议换。隐形成本：拆到红砖 1.8 万、水电全换 1.6 万、防水重做 6000、外墙渗水修 8000，加起来 4.8 万起，加上翻新 12 万，实际持有成本 17 万。房价判断：420 万在三笔成交 398 到 431 的中位偏上，不算便宜。结论：总价压到 400 万以内、且房东肯修主卧那块渗水，才值得，否则同小区还有更低的。

五、常见翻车

这一条最容易问歪的就是下面三种，对照着改：

1. 这样问：「帮我看看这房子值不值」

你没给房龄、楼层、朝向和成交价，模型只能讲通用估值逻辑，给不了一个数。

**改成这样：**把房龄、楼层、朝向、同小区近半年成交价贴进去，让它只在这套房子的数据上判断。

2. 这样问：「帮我看看有没有问题」

模型没去过房子，看不出渗水和管道老化，只会回一堆「建议请专业人士检查」，等于没说。

**改成这样：**把看房时看到的现象（渗水痕、地砖空鼓、窗户漏风）列成清单发进去，让它逐条给复看重点。

3. 这样问：「帮我砍价」

砍价得有依据，凭感觉开口只会把房东惹毛。

**改成这样：**让它按房龄、楼层、装修折旧、同小区议价空间算出一个能开口的区间，附三条理由。

六、适配模型怎么选

DeepSeek 适合把看房记录整理成能一条条核的清单，Claude 算议价区间和说辞更自然，GPT 适合你要一段发给中介的话。

七、进阶引导

这一条是单点用法。你现在大概只拿它解决一个场景，可同类的活还有几个翻版：同一个商品，详情页要一版，商品标题要一版，客服应答又要一版，每次都得重起。

《户型吐槽怎么转成改造方案：动线拆解 4 步》给的是整个场景的成套做法，五六个变体加一张自测清单，照着排一遍，这类活基本不用现想。

公众号里搜标题就能找到。